Nhà đất ở Việt Nam của người có quốc tịch nước ngoài: ba nhóm người, ba mức quyền

Ba người cùng ngồi một bàn ở văn phòng công chứng tại Cần Thơ, cùng cầm hộ chiếu nước ngoài, cùng muốn nhận phần thừa kế căn nhà của mẹ. Anh cả có quốc tịch Mỹ nhưng chưa bao giờ thôi quốc tịch Việt Nam. Chị hai đã thôi quốc tịch khi nhập tịch Nhật. Người em rể là người Pháp. Ba người, ba mức quyền khác nhau trước luật đất đai Việt Nam — và công chứng viên sẽ hỏi giấy tờ để biết ai thuộc nhóm nào trước khi hỏi bất cứ chuyện gì khác.

Nhóm một: vẫn là công dân Việt Nam

Người nhập quốc tịch Mỹ, Úc hay quốc tịch đầu tư Grenada mà chưa từng có quyết định thôi quốc tịch thì vẫn là công dân Việt Nam. Luật Đất đai 2024 cho nhóm này quyền như cá nhân trong nước: mua, bán, nhận thừa kế, nhận tặng cho, thế chấp nhà và đất — kể cả đất nông nghiệp, đất vườn, trong giới hạn chung áp cho mọi công dân.

Khó khăn của nhóm này không nằm ở quyền, mà ở chứng minh. Anh cả trong ví dụ trên chỉ mang hộ chiếu Mỹ về nước. Công chứng viên không thể suy ra anh còn quốc tịch Việt Nam từ một cuốn hộ chiếu Mỹ. Anh cần hộ chiếu Việt Nam còn hạn, thẻ căn cước, hoặc giấy xác nhận có quốc tịch Việt Nam. Luật sửa đổi Luật Quốc tịch năm 2025 bổ sung thẻ căn cước và căn cước điện tử vào danh mục giấy tờ chứng minh quốc tịch, giúp việc này dễ hơn với người còn giữ được giấy tờ trong nước.

Một rắc rối hay gặp khác là tên không khớp. Hộ chiếu Mỹ ghi "Michael Tran", sổ hộ khẩu cũ ghi "Trần Văn Minh". Cần giấy tờ thể hiện đây là một người: giấy chứng nhận nhập quốc tịch có ghi tên cũ, quyết định đổi tên của toà án Mỹ, được hợp pháp hoá lãnh sự và dịch công chứng. Thiếu mắt xích này, hồ sơ thừa kế có thể dừng nhiều tháng.

Nhóm hai: người gốc Việt đã thôi quốc tịch

Chị hai đã thôi quốc tịch khi nhập tịch Nhật Bản. Chị không còn là công dân, nhưng là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều 44 Luật Đất đai 2024 cho nhóm này, nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, và quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở. Luật Nhà ở 2023 dẫn chiếu theo hướng tương tự.

Ranh giới cần nhớ: Điều 44 nói về đất ở và nhà ở. Phần thừa kế là đất nông nghiệp, đất vườn trồng cây lâu năm thì không nằm trong phạm vi chị được đứng tên như công dân. Với phần không được đứng tên, luật cho hướng xử lý riêng — thường là người thừa kế được hưởng giá trị bằng cách chuyển nhượng hoặc tặng cho người đủ điều kiện. Chi tiết từng tình huống nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Để chứng minh mình là người gốc Việt, chị cần giấy tờ như giấy khai sinh Việt Nam cũ, hộ chiếu Việt Nam đã hết hạn, quyết định cho thôi quốc tịch, hoặc giấy xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền cấp. Người đã thôi quốc tịch nhiều năm và thất lạc giấy tờ nên làm xác nhận này trước khi cần.

Nhóm ba: người nước ngoài không gốc Việt

Người em rể quốc tịch Pháp thuộc nhóm hẹp nhất. Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án ở khu vực không thuộc diện bảo đảm quốc phòng, an ninh, với thời hạn tối đa 50 năm, có thể gia hạn. Số lượng có trần: không quá 30% số căn hộ trong một toà chung cư, và không quá 250 căn nhà riêng lẻ trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.

Với thừa kế, người nước ngoài không thuộc diện được sở hữu thì không đứng tên được nhà đất ngoài dự án — như căn nhà phố ở Cần Thơ — mà chỉ được hưởng giá trị theo hướng xử lý luật quy định cho trường hợp này.

Vì sao giữ quốc tịch Việt Nam đáng tiền với gia đình có nhiều nhà đất

Đặt ba nhóm cạnh nhau, có thể thấy vì sao nhiều gia đình có tài sản ở quê chọn quốc tịch đầu tư Caribe hoặc Thổ Nhĩ Kỳ — những nước không đòi bỏ quốc tịch Việt Nam — thay vì con đường nhập tịch ở nước bắt buộc bỏ quốc tịch cũ. Hộ chiếu thứ hai thêm quyền đi lại, còn quyền với nhà đất ở Việt Nam thì giữ nguyên. Khi so chương trình trên cố vấn AIDinhCu mục tiêu dự phòng, câu hỏi "có phải bỏ quốc tịch Việt Nam không" nên được đặt lên đầu với gia đình có nhiều bất động sản.

Bán nhà rồi chuyển tiền ra nước ngoài

Ông Phúc, công dân hai quốc tịch Việt Nam và St Kitts, bán căn hộ ở Hà Nội để góp vốn mua nhà cho con ở Lisbon. Việc bán làm như công dân trong nước. Phần chuyển tiền ra nước ngoài thì đi theo quy định quản lý ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước: ngân hàng sẽ đòi chứng từ nguồn tiền — hợp đồng mua bán đã công chứng, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng — trước khi cho chuyển. Giữ đủ chuỗi giấy tờ này cũng chính là giữ bằng chứng nguồn tiền cho hồ sơ di trú bên kia.

Việc nên làm trước khi cần

• Xác định từng thành viên trong nhà thuộc nhóm nào, ghi ra giấy cùng giấy tờ chứng minh.
• Giữ hộ chiếu Việt Nam còn hạn cho người vẫn là công dân; làm xác nhận quốc tịch hoặc xác nhận gốc Việt cho người cần.
• Lập giấy uỷ quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam nếu không thể có mặt khi công chứng, sang tên.
• Với người sắp thôi quốc tịch: xử lý đất nông nghiệp, đất ngoài dự án khi còn là công dân.

Giấy tờ lập ở nước ngoài thường phải hợp pháp hoá lãnh sự và dịch công chứng; danh mục chuẩn bị có ở trang sẵn sàng hồ sơ. Quy định chi tiết về đất đai được hướng dẫn bằng nhiều nghị định và đang tiếp tục điều chỉnh; hãy đối chiếu với văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng hoặc luật sư tại địa phương trước khi giao dịch.